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Die häufigsten Fragen unserer Kunden zur aktuellen Marktlage

Nach 2-jähriger Corona-Krise und nun schon sehr langem Krieg in der Ukraine sehen wir uns einer neuen Marktsituation gegenüber. Die Zinsen beginnen zu steigen und Immobilien verlieren langsam ihren Ruf als krisensicheres Investment. Themen, die uns alle beschäftigen und viel Unsicherheit hervorrufen. Aus diesem Grund beschäftigen wir uns heute etwas detaillierter damit. Wir haben die meistgestellten Fragen unserer Kunden für Sie zusammengefasst und beantwortet:  

Überall wird aktuell über ein mögliches Ende der Immobilienblase berichtet. Wie schätzen Sie die aktuelle Lage und künftige Entwicklung im Bereich der Immobilien ein?

Bei dem Wort Immobilienblase muss man etwas aufpassen, denn wir alle erinnern uns da an die US-Immobilienblase, die - als sie 2008 platzte - die damalige Finanzkrise auslöste. Solch ein dramatisches Ereignis sehen wir in Deutschland nicht auf uns zukommen. Dennoch müssen sich eigentlich die Preise peu-a-peu nach unten korrigieren, denn sofern bis Ende 2021 beispielsweise 1 MIO Euro mit einem Zinssatz von ca. 1% und somit 10.000 EUR pro Jahr oder 833 EUR pro Monat finanziert werden konnten, so sprechen wir bei einem Zinssatz von mittlerweile ca. 4% auf einmal von 40.000 Euro pro Jahr bzw. 3.333 Euro pro Monat. Instandhaltungen und Tilgung sind dabei noch nicht berücksichtigt, und zumindest im Süden von Deutschland zahlt man bereits schnell 1 MIO Euro für ein Reihenhaus mit ca. 120 qm Wohnfläche.  

Auf der anderen Seite wurden die meisten Immobilien in den letzten Jahren ohnehin nur von den „best agern“ gekauft oder - sofern es jüngere Käufer waren - zumindest stark familiär subventioniert. Eine gutverdienende Familie kann sich ohne Unterstützung diese Preise so und so nahezu nicht mehr leisten. Und genau das ist das Problem in unseren Augen, weshalb die Bewertungen auf ein angemesseneres Niveau zurückkommen müssen. Wenn am Ende eine Familie ohne Unterstützung keine Chance hat, eine Immobilie bis zum Rentenalter abzuzahlen, dann stimmt etwas nicht mit der Bewertung.

Wer sollte jetzt handeln?

Wer Immobilien in der Mehrzahl als Geldanlage besitzt, kann und sollte definitiv über einen Verkauf zu noch hohen Bewertungen nachdenken. Wer dagegen im Eigenheim wohnt, hat ja dann das Problem, dass er dennoch irgendwo wohnen muss und sowieso nur auf dem Papier aber nicht faktisch fungibles Vermögen besitzt. Auf keinen Fall würden wir nun einen überstürzten Kauf empfehlen, sondern sehen derzeit allgemein gesprochen eher einen Verkäufermarkt.

Müssen sich Hausbesitzer Sorgen machen?

Sofern die Finanzierung der Immobilie sinnvoll und weitsichtig aufgestellt ist, stellt der gestiegene Zins kein Risiko dar. Wer bspw. bisher 3-5% in die Tilgung investiert hat, der kann diese herunterfahren und damit die Zinserhöhung (bspw. bei einer heute anstehenden Verlängerung des Darlehens) „auffangen“. Wer aber über kurze Laufzeit mit niedriger Tilgung und ohne großartige Reserven kalkuliert hat, der wird sich unter Umständen die Anschlussfinanzierung nicht mehr leisten können. Aus Erfahrung wissen wir, dass viele vorausschauend geplant haben, aber einige leider auch nicht.

Was sollten Hausbesitzer oder jene, die einen Hauskauf planen, bei ihrer Finanzierung beachten?

Niemals sollte ein Hauskauf „um jeden Preis“ umgesetzt werden. Wenn der Kauf nicht mit Puffer und liquidem Polster umgesetzt werden kann, ist es keine sonderlich gute Idee. Die Finanzierung sollte lange laufen (20 Jahre und mehr), Sondertilgungsoptionen sollten vereinbart werden und auf jeden Fall sollte selbst bei bereits 4% Zinsen eine Tilgung mit mind. 2% vereinbart werden.  

Welche Wertentwicklung bei Immobilien halten Sie für realistisch und warum?

An sich fehlt Wohnraum und dieser muss mehr geschaffen werden. Vor allem muss er aber auch bezahlbar sein. Auch wohnen mittlerweile viele Alleinstehende oder Paare in großen Häusern, welche irgendwann frei werden und höchstwahrscheinlich dann für eine größere Anzahl an Wohneinheiten weichen werden. Wir glauben nicht an einen dramatischen Einbruch, aber auch nicht an eine enorme Wertsteigerung. Es ist wie mit jedem Produkt: wenn die Schmerzgrenze erreicht ist, lässt die Nachfrage nach. Und sind wir doch mal ehrlich, die meisten „gebrauchten“ Häuser haben allein energietechnisch sehr viel Aufholpotenzial und -bedarf.

Wann und wie werden die Zinserhöhungen der Zentralbanken bei uns Verbrauchern auch im Anlagebereich deutlich spürbar sein?

Das ist bereits der Fall! Viele Banken haben nicht nur den Strafzins gestrichen, sondern auch wieder den Guthabenzins eingeführt. Für den Wertpapierbereich sehen wir die gestiegenen Zinsen sogar positiv (auch, wenn man allgemein von negativen Auswirkungen spricht), da sich in den letzten Jahren viele Unternehmen nur aufgrund des billigen Geldes über Wasser gehalten haben. Es wird Zeit, dass auch Unternehmer wieder sinnvoll wirtschaften müssen und somit manche Luftschlösser vom Markt verschwinden. Wer seine Hausaufgaben bei der Auswahl gut macht, wird somit von steigenden Zinsen sogar profitieren.

Erlebt des Deutschen heiß geliebtes Tagesgeld nun wieder einen Aufschwung?

Ein Stück weit hoffen wir es, denn etwas Tagesgeld sollte jeder besitzen. Dies gehört für uns zu einer guten Finanzplanung dazu. Auf der anderen Seite hoffen wir aber auch, dass - besonders der Deutsche - die Angst vor Aktien verliert und nicht wieder riesige Tagesgelder anhäuft. Wer in jungen Jahren nicht mit Wertpapieren vorsorgt, der wird sich später nicht den Wohlstand leisten können, den man heute noch bei sehr vielen Rentnern sieht. Das kann unser System (egal, welche Anpassungen kommen) einfach nicht stemmen.

Wird die Erhöhung der Zinsen langfristig zu Börsenverlusten führen, da Anleger künftig wieder attraktive Alternativen zur Investition in Wertpapieren haben werden?

Nein – aber es werden „Luftschlossunternehmen“ verschwinden. Bei manchen Aktiengesellschaften fragt man sich, wie sie zu den Bewertungen kommen. Es wird nur in die Zukunft projiziert und man hofft, dass irgendwann der Durchbruch kommt. Bei wenigen funktioniert das dann auch (die merkt sich unser Gehirn), aber bei vielen funktioniert es nicht. Und diese Unternehmen werden es mit steigenden Zinsen nun sehr schwer haben. Der Markt wird somit wieder etwas „aufgeräumt“.

Wieviel Sorgen sollte uns die steigende Inflation bereiten?

Steigende Inflation muss uns starke Sorgen bereiten, denn wir müssen dringend handeln und nicht einfach wie bisher weiter machen. Wohin das führt, sehen wir ja bereits heute. Wir gehen zwar davon aus, dass die Inflation eher wieder rückläufig ist, dennoch muss man zum Beispiel über die Sicherung des Vermögens genau nachdenken. Zudem sollten wir alle als Gemeinschaft überlegen, wie sinnvoll es ist, nur aufgrund billiger Preise starke Abhängigkeiten einzugehen. Sowohl bei Arzneimitteln wie auch bei Rohstoffen hat uns die jüngste Vergangenheit vieles deutlich aufgezeigt. Wenn einige dieser Fehler in der Vergangenheit nicht geduldet bzw. eingegangen worden wären, so hätten wir auch eine geringere Inflation. Neben den Sorgen zeigt uns die gestiegene Inflation also auch interessante Investitionsmöglichkeiten für die Zukunft auf.

Sie haben Fragen/Themen, die Sie gerne näher beleuchtet hätten? Schreiben Sie uns, wir recherchieren für Sie und nehmen Ihre Themen sehr gerne in unseren Newsletter auf.